作為“房住不炒”下的新型住宅產(chǎn)品，限房?jì)r(jià)項目在平抑北京房?jì)r(jià)、處置供需矛盾上起到積極作用，但是由于供給井噴，競爭加劇，限房?jì)r(jià)項目遭遇去化難題，降價(jià)與否，減配還是增配，都成為開(kāi)發(fā)商要做的選擇題。

假如說(shuō)2018年北京拉開(kāi)了限房?jì)r(jià)項目的大幕，那么，2019年將迎來(lái)真正的供給高潮，市場(chǎng)有多難？開(kāi)發(fā)商又面臨哪些困境？有何突圍之策？2萬(wàn)套庫存，今年估量還有5萬(wàn)套限價(jià)房源入市沒(méi)有任何過(guò)渡，北京限房?jì)r(jià)項目直接跨入“紅?！笔袌?chǎng)，這也招致北京新建商品住宅供給迎來(lái)近四年的最高峰。

據北京中原地產(chǎn)的統計數據顯現，2018年，北京新建商品住宅市場(chǎng)（包括普通住宅、豪宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權住房）新增供給44809套，同比上漲97.2%，其中，限房?jì)r(jià)項目是供給主力。

2018年，北京共有39個(gè)限房?jì)r(jià)項目取得超越50期預售證，供給房源24893套，刨除掉曾經(jīng)成交的4530套，還剩2萬(wàn)余套。

而新的限房?jì)r(jià)項目不時(shí)入市，依照中原地產(chǎn)首席剖析師張大偉的推算，截至2018年底，北京累計供給的限房?jì)r(jià)項目地塊合計86宗，建筑面積達830萬(wàn)平方米，曾經(jīng)入市的有292萬(wàn)平方米。

未來(lái)一年，估量入市的限房?jì)r(jià)項目面積將達550萬(wàn)平方米左右，約5萬(wàn)套。

假如疊加2018年入市未去化的房源，那么北京將有7萬(wàn)套左右的限房?jì)r(jià)項目房源待售，關(guān)于規劃該范疇的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一場(chǎng)去化的艱難之戰。

由于限房?jì)r(jià)項目銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)遭到限制，不似以往多次取證，大部分房源通常是一次性取證，這構成短時(shí)間內大量房源集中入市。

更為嚴峻的是，北京限房?jì)r(jià)項目的散布呈現區域集中性，一個(gè)區域內多個(gè)項目林立，構成競爭之勢。

據記者察看，目前曾經(jīng)入市的限房?jì)r(jià)項目多散布在亦莊及瀛海、黃村、未來(lái)科學(xué)城、孫河、房山等區域。

作為限房?jì)r(jià)項目的供給大區，大興的項目多達十余個(gè)，主要散布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個(gè)板塊距離較近，區域內不只規劃有瀛海府，還有萬(wàn)和斐麗、禧瑞天著(zhù)、熙悅林語(yǔ)、和悅華錦等項目，很容易成為競品。

黃村板塊規劃有頤璟萬(wàn)和、金悅府、金地悅風(fēng)華、招商局和永同昌的限房?jì)r(jià)項目等。

入市與否墮入兩難境地庫存壓頂，但對限房?jì)r(jià)項目來(lái)說(shuō)，又不得不入市。

“不入市，財務(wù)本錢(qián)十分大，入市去化又不好，開(kāi)發(fā)商面臨兩難境地。

”有房企人士慨嘆。

“競地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的土地出讓方式，讓限房?jì)r(jià)項目的利潤空間大大緊縮，而資金本錢(qián)的高企令這些項目不得不經(jīng)過(guò)高周轉的方式快速入市，但市場(chǎng)的展開(kāi)、去化的周期、購房需求的變化，遠遠超出開(kāi)發(fā)商們當初的預判。

據貝殼研討院的數據顯現，2018年北京限房?jì)r(jià)項目供給24893套，成交4530套。

依此推算，整體去化率僅為18.2%。

張大偉表示，對限房?jì)r(jià)項目來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)能去化三至四成已是及格，假如能夠賣(mài)掉一半，可謂優(yōu)秀。

據了解，在39個(gè)曾經(jīng)入市的限房?jì)r(jià)項目中，網(wǎng)簽去化率超越50%的項目?jì)H有4個(gè)，超越40%的項目有7個(gè)，去化率在個(gè)位、十位數的項目超越15個(gè)。

除了整體供給井噴、區域內集中放量構成去化難題外，在合碩機構首席剖析師郭毅看來(lái)，產(chǎn)品同質(zhì)化、需求張望等多方面復雜要素也構成了限房?jì)r(jià)項目去化壓力較大的現狀。

“受70/90政策限定，大部分限房?jì)r(jià)項目70%的產(chǎn)品需求做成90平方米以下的中小戶(hù)型。

90平方米以下的產(chǎn)品很難做出把戲，無(wú)非是南北通透或者是純南向戶(hù)型，抑或是一個(gè)衛生間或兩個(gè)衛生間的區別，僅此而已，沒(méi)有實(shí)質(zhì)的區別，對購房者來(lái)說(shuō)，在選擇上也會(huì )無(wú)從下手。

”郭毅表示。

一份來(lái)自開(kāi)發(fā)商內部的統計數據顯現，總價(jià)在300萬(wàn)-500萬(wàn)元的限房?jì)r(jià)項目，客戶(hù)普通的平均看房數量是8-13個(gè)。

更重要的是，限房?jì)r(jià)項目產(chǎn)品“減配”讓購房需求疲態(tài)。

“高端客群沒(méi)得選，剛需客群不敢買(mǎi)。

”郭毅進(jìn)一步說(shuō)，北京部分限房?jì)r(jià)項目供給類(lèi)型、產(chǎn)質(zhì)量量“開(kāi)倒車(chē)”，中高端改惡人群選擇不到適合的產(chǎn)品，關(guān)于剛需剛改人群來(lái)說(shuō)，由于同區域內產(chǎn)品同質(zhì)化、單價(jià)接近、總價(jià)趨同，存在選擇困惑，再加上五年限售以及降價(jià)現象，使得購房者預期不高，張望嚴重。

有業(yè)內人士一針見(jiàn)血地指出，有的開(kāi)發(fā)商初期誤判，造出很多奇葩戶(hù)型，低得房率，低配置，住房質(zhì)量以至接近共有產(chǎn)權住房項目，最后只能打價(jià)錢(qián)戰，這進(jìn)一步拉低了購房者的心理預期。

“質(zhì)量做加法，價(jià)錢(qián)做減法”才干制勝大浪淘沙，特別是在市場(chǎng)下行的階段，購房者不再盲目，開(kāi)端用腳投票。

一位業(yè)內人士表示，一百人選一套房的時(shí)期曾經(jīng)過(guò)去了，往常是十個(gè)人選一套房，市場(chǎng)發(fā)作質(zhì)變，開(kāi)發(fā)商要改動(dòng)思想，經(jīng)過(guò)苦練產(chǎn)品吸收客戶(hù)。

但是郭毅指出，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很難拿到有效的方式辦法，緩解目前的困境，產(chǎn)品類(lèi)型與銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)都限定住了，開(kāi)發(fā)商騰挪的空間極為有限。

“沒(méi)有太多辦法，只能降價(jià)，但一旦降價(jià)，就會(huì )呈現虧損狀況，房企面臨兩難抉擇。

”關(guān)于2018年下半年入市的限房?jì)r(jià)項目地塊，郭毅以為，操盤(pán)經(jīng)過(guò)加法和減法，或許能贏(yíng)得一定的市場(chǎng)機遇。

“這個(gè)時(shí)分入市的地塊，競爭不太猛烈，本錢(qián)可控，在產(chǎn)質(zhì)量量上做加法，對標純商品房建筑質(zhì)量，平裝規范打造契合改善客群的質(zhì)量產(chǎn)品；對剛需人群來(lái)說(shuō)，能夠在價(jià)錢(qián)上做減法，經(jīng)過(guò)價(jià)錢(qián)與產(chǎn)品兩個(gè)維度，讓剛需與改善都能取得自己的產(chǎn)品價(jià)值。

”此外，郭毅以為，在營(yíng)銷(xiāo)上要把控節拍，比如，依據區域供給狀況，決議能否能夠搶先開(kāi)盤(pán)，提早收攬區域需求；實(shí)施產(chǎn)品的差別化戰略，在區域競爭中獲取優(yōu)勢。

有去化較好的限房?jì)r(jià)項目，開(kāi)發(fā)商人士給出的操盤(pán)倡議是，合理拿地，不要盲目舉牌；做好產(chǎn)品，避免呈現奇葩戶(hù)型，得房率低于72%以下的項目；合理制定銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)。

“限房?jì)r(jià)項目時(shí)期，企業(yè)要生存，就得‘戴著(zhù)鐐銬跳舞’，提供優(yōu)質(zhì)的戶(hù)型、優(yōu)秀的質(zhì)量，做有分寸的營(yíng)銷(xiāo)。

”本版采寫(xiě)/新京報記者 段文平