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北京限房價項目供應壓頂

時間:2019-01-12來源:新京報 瀏覽次數:4407次

作為“房住不炒”下的新型住宅產品,限房價項目在平抑北京房價、處置供需矛盾上起到積極作用,但是由于供給井噴,競爭加劇,限房價項目遭遇去化難題,降價與否,減配還是增配,都成為開發商要做的選擇題。

假如說2018年北京拉開了限房價項目的大幕,那么,2019年將迎來真正的供給高潮,市場有多難?開發商又面臨哪些困境?有何突圍之策?2萬套庫存,今年估量還有5萬套限價房源入市沒有任何過渡,北京限房價項目直接跨入“紅?!笔袌?,這也招致北京新建商品住宅供給迎來近四年的最高峰。

據北京中原地產的統計數據顯現,2018年,北京新建商品住宅市場(包括普通住宅、豪宅、別墅,不包括共有產權住房)新增供給44809套,同比上漲97.2%,其中,限房價項目是供給主力。

2018年,北京共有39個限房價項目取得超越50期預售證,供給房源24893套,刨除掉曾經成交的4530套,還剩2萬余套。

而新的限房價項目不時入市,依照中原地產首席剖析師張大偉的推算,截至2018年底,北京累計供給的限房價項目地塊合計86宗,建筑面積達830萬平方米,曾經入市的有292萬平方米。

未來一年,估量入市的限房價項目面積將達550萬平方米左右,約5萬套。

假如疊加2018年入市未去化的房源,那么北京將有7萬套左右的限房價項目房源待售,關于規劃該范疇的開發商來說,無疑是一場去化的艱難之戰。

由于限房價項目銷售價錢遭到限制,不似以往多次取證,大部分房源通常是一次性取證,這構成短時間內大量房源集中入市。

更為嚴峻的是,北京限房價項目的散布呈現區域集中性,一個區域內多個項目林立,構成競爭之勢。

據記者察看,目前曾經入市的限房價項目多散布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學城、孫河、房山等區域。

作為限房價項目的供給大區,大興的項目多達十余個,主要散布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊,而前三個板塊距離較近,區域內不只規劃有瀛海府,還有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅華錦等項目,很容易成為競品。

黃村板塊規劃有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等。

入市與否墮入兩難境地庫存壓頂,但對限房價項目來說,又不得不入市。

“不入市,財務本錢十分大,入市去化又不好,開發商面臨兩難境地。

”有房企人士慨嘆。

“競地價、限房價”的土地出讓方式,讓限房價項目的利潤空間大大緊縮,而資金本錢的高企令這些項目不得不經過高周轉的方式快速入市,但市場的展開、去化的周期、購房需求的變化,遠遠超出開發商們當初的預判。

據貝殼研討院的數據顯現,2018年北京限房價項目供給24893套,成交4530套。

依此推算,整體去化率僅為18.2%。

張大偉表示,對限房價項目來說,開盤能去化三至四成已是及格,假如能夠賣掉一半,可謂優秀。

據了解,在39個曾經入市的限房價項目中,網簽去化率超越50%的項目僅有4個,超越40%的項目有7個,去化率在個位、十位數的項目超越15個。

除了整體供給井噴、區域內集中放量構成去化難題外,在合碩機構首席剖析師郭毅看來,產品同質化、需求張望等多方面復雜要素也構成了限房價項目去化壓力較大的現狀。

“受70/90政策限定,大部分限房價項目70%的產品需求做成90平方米以下的中小戶型。

90平方米以下的產品很難做出把戲,無非是南北通透或者是純南向戶型,抑或是一個衛生間或兩個衛生間的區別,僅此而已,沒有實質的區別,對購房者來說,在選擇上也會無從下手。

”郭毅表示。

一份來自開發商內部的統計數據顯現,總價在300萬-500萬元的限房價項目,客戶普通的平均看房數量是8-13個。

更重要的是,限房價項目產品“減配”讓購房需求疲態。

“高端客群沒得選,剛需客群不敢買。

”郭毅進一步說,北京部分限房價項目供給類型、產質量量“開倒車”,中高端改惡人群選擇不到適合的產品,關于剛需剛改人群來說,由于同區域內產品同質化、單價接近、總價趨同,存在選擇困惑,再加上五年限售以及降價現象,使得購房者預期不高,張望嚴重。

有業內人士一針見血地指出,有的開發商初期誤判,造出很多奇葩戶型,低得房率,低配置,住房質量以至接近共有產權住房項目,最后只能打價錢戰,這進一步拉低了購房者的心理預期。

“質量做加法,價錢做減法”才干制勝大浪淘沙,特別是在市場下行的階段,購房者不再盲目,開端用腳投票。

一位業內人士表示,一百人選一套房的時期曾經過去了,往常是十個人選一套房,市場發作質變,開發商要改動思想,經過苦練產品吸收客戶。

但是郭毅指出,對開發商來說,很難拿到有效的方式辦法,緩解目前的困境,產品類型與銷售價錢都限定住了,開發商騰挪的空間極為有限。

“沒有太多辦法,只能降價,但一旦降價,就會呈現虧損狀況,房企面臨兩難抉擇。

”關于2018年下半年入市的限房價項目地塊,郭毅以為,操盤經過加法和減法,或許能贏得一定的市場機遇。

“這個時分入市的地塊,競爭不太猛烈,本錢可控,在產質量量上做加法,對標純商品房建筑質量,平裝規范打造契合改善客群的質量產品;對剛需人群來說,能夠在價錢上做減法,經過價錢與產品兩個維度,讓剛需與改善都能取得自己的產品價值。

”此外,郭毅以為,在營銷上要把控節拍,比如,依據區域供給狀況,決議能否能夠搶先開盤,提早收攬區域需求;實施產品的差別化戰略,在區域競爭中獲取優勢。

有去化較好的限房價項目,開發商人士給出的操盤倡議是,合理拿地,不要盲目舉牌;做好產品,避免呈現奇葩戶型,得房率低于72%以下的項目;合理制定銷售價錢。

“限房價項目時期,企業要生存,就得‘戴著鐐銬跳舞’,提供優質的戶型、優秀的質量,做有分寸的營銷。

”本版采寫/新京報記者 段文平

關鍵字:北京房價,房價,去化率,購房,郭毅

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